父母借儿女名买房？小心有去无回！ - 律匠学院

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父母借儿女名买房？小心有去无回！

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撰文 | 范丹丹律匠律师事务所家族财富法律部主任

编辑 | 丁漪颖

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引言

范律师经常会遇到身边朋友这样的咨询：父母购房但因各种原因想以子女的名义签订购房合同、办理房屋登记，这样是否可行？

范律师会这样回复：这种情况属于“借名买房”关系,多见于为规避法律、政策，比如规避房屋限购令政策、规避限贷令以及其他贷款障碍；争享特定购房优惠或者为了隐藏真实的财产信息，当事人借他人之名购买房屋、登记在他人名下的法律关系。但是这种法律关系存在诸多的法律风险。如果要“借名买房”，一定要咨询律师，提前做好风险防范。

▍案情回放

麦加出生于1978年9月5日。

2006年10月，麦加的父母大麦和麦妈打算买一套房子，因为麦加可以享受公积金贷款，所以商量着以麦加的名义购买，贷款20年。

2012年3月，麦加感情开窍，与单位新来的美君谈起了恋爱。美君身材苗条，皮肤透亮，上得厅堂下得厨房，把麦加迷的神魂颠倒，恋爱3个月后两人决定结婚。

考虑到儿子要结婚，大麦和麦妈听说婚后如果房子还有还款的话，还款部分和房屋增值部分属于夫妻共有财产。二老于是决定提前还贷，以防到时候自己的房子还和儿媳产生争议和矛盾。2012年7月，大麦和麦妈在麦加结婚前还清了所有的购房款，但考虑到变更登记的费用，房屋仍登记在麦加名下。

2012年8月，麦加和美君结婚。

天有不测风云，2015年，麦加突然得了抑郁症，又因长期抑郁导致癌症。

原来，婚后一年，麦加发现美君原来结过婚，还育有一子一女，且己绝育不能生育。麦加为此痛苦不已，要求离婚，但美君以跳楼自杀威胁未能离成。但麦加因婚姻失败而郁郁寡欢，苦于家丑不敢外扬，导致精神抑郁，最终导致癌症晚期，英年早逝。

在麦加被确诊为肺癌晚期时，麦加与美君签订了一份分家析产协议，将前述大麦购买的房屋确定归美君所有。2017年4月20日，双方向不动产登记处申请办理变更登记。

2017年5月4日，麦加去世。

2017年5月12日，该房屋经审批后登记于美君一人名下。

2017年7月1日，美君将房屋出售给第三人并办理了产权变更登记。

2018年9月，大麦和麦妈将美君、以及第三人均诉至了法院，认为上述房屋属于大麦和麦妈所有，麦加在癌症晚期被美君胁迫签订了分家析产协议，并提供了所有的购房款、按揭款支付凭证，要求确认：1.分家析产协议无效、美君与第三人之间的购房协议无效；2.案涉房屋属于大麦和麦妈所有；3.第三人将房屋变更登记至大麦和麦妈名下。

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▍法律解析

根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。也就是说，一般情况下，不动产的产权人以登记簿记载为准，登记为谁的房产，该房产就属于谁。当然，如果当事人能提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

那么大麦和麦妈提供的购房付款凭证证据能证明其属于真实权利人么？

我们看看法院是如何认定的。

▍法院认为

为购买房屋出资出力的人并不能当然成为房屋产权人，否则借款人及帮工人等都可以成为“产权人”，将导致房屋产权的混乱。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。参照该条规定，父母出资为子女购买房产，而产权已经登记在子女名下的，房屋所有权已经属于子女，父母仅是出资人，而不再是房屋产权人。

因此，即便大麦和麦妈为实际出资人，但房屋登记在麦加名下，属于麦加所有。除非大麦和麦妈能提供书面的借名买房的协议。

但显然，大麦和麦妈并没有想到要和自己的儿子签订一份“借名买房”协议，所以证明不了“借名买房”的意思表示。

所以，法院最终认为该房屋属于麦加所有，麦加将自己名下的房产赠予给美君就属于处分自己的财产，具有法律效力。而美君转让房屋给第三人也当然是有效的。大麦和麦妈的主张无法得到法院的支持。

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▍经验总结

一、“借名买房”关系在实践中存在多种法律风险

按照法律规定，除非有证明能证明实际权利人，否则房屋权利人以书面的不动产登记簿为准。所以一旦房屋登记在别人名下，将会面临以下风险：

（一）名义所有人据为己有

在物价飞涨的时代，当名义所有人发现房屋价值上涨的利润时，就可能会出现将房屋据为己有的道德风险。如果实际购房人能够提供出资的证明，名义所有人可能会主张出资属于借款，房屋为名义所有人所有，名义所有人将享受房屋上涨的收益；如果实际购房人连支付购房款的证据都提供不了，那么名义所有人甚至会直接主张是其自行购买，与实际购房人无任何关联。

而在本案中，因为涉及到父母子女关系，“借名买房”如果不能证明该意思表示还有很大的可能被认定为赠予。那么父母的权利将可能得不到任何保护。

（二）名义所有人以自己名义处分房屋

如果名义所有人将房产出售给第三人，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件，那么房屋将由第三人取得。

（三）名义所有人的债权人申请强制执行该房产

名义所有人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行名义所有人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人向法院提出执行异议或执行异议之诉有可能得不到法院支持。

（四）名义持有人死亡，遭遇名义持有人继承人之间的争议

很多时候，实际购房人会找一个自己信得过的亲朋好友来代持房屋，虽然代持房屋的人不会出现上述道德风险，但如果遇到代持人死亡时，对不明就里或者说心存贪念的继承人，实际购房人有可能又会遇到纠纷。

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二、风险防范

但因为现实中有很多客观因素存在，当事人不得不选择借名买房这种方式，那么我们该如何防范因此产生的风险呢？

（一）与名义所有人签订代持协议或借名买房的书面协议

签订书面协议的原因并非因为口头协议无效，而是一旦遇到纠纷，口头协议很难证明。所以，为了防止将来出现争议，双方要签订书面的借名买房协议，协议对房屋的实际购买人、名义买房人的关系进行明确，对实际买房人的付款方式等进行明确，并且约定严格的违约责任，如名义买房人若主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押给他人、拒绝过户等将承担怎样的违约责任。

（二）将房屋抵押给实际购房人

名义所有人将购买的房屋抵押给实际购房人。如果房屋上存在抵押登记，那么再次出售或转让就比较困难，可以阻却名义所有人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。但相关合同的签订需要咨询专业的律师，以免引起新的争议。

（三）实际购房人尽量通过银行转账方式支付购房款并保存好出资凭证

通过银行转账方式支付购房款，可以有据可查。或可直接由实际购房人支付至房开商（卖方），或可由实际购房人转账给名义购房人，在转账时备注“代持房屋购房款”等。记录并保存好所有的出资凭证。

（四）实际购房人应保管好所有与房屋有关的原始材料，并尽可能实际占有房屋，或无法实际占有房屋时签订书面的租赁合同等确认自己的实际房屋所有人的身份。

购房及使用房屋过程中产生的票据、购房合同、产权证、房屋交接单等原件应由实际购房人统一收集并保管，物业费发票等可以备注为实际购房人支付。

▍法条依据

《中华人民共和国物权法》

第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。